承认吧,你根本不了解深圳

你真的了解深圳吗?

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深圳是分环的

表面上看,深圳没有环。

其实,深圳和北京、成都、郑州这些城市一样,是有环线概念的。

与内陆城市不同,深圳是一个沿海城市,沿海区域更容易获取优势资源。

深圳多山,南部沿海有较多平地资源,因此,南部的罗湖、福田和南山成为了深圳的始发中心,绝大部分的优质配套都沉淀在这里,包括教育、商圈、CBD等,这个片区构成了深圳的一环。

一环聚满之后,人口和资源自发外溢到近郊区,西乡、龙华、布吉、横岗这一条中间带状区域组成了深圳的二环。

但和其他城市相比,深圳比较特殊,早年的深圳是分关内和关外的。

关外进入到关内需要边防证,关内的人很少出关,关外的人很少进关,关内关外被人为切割成了两个世界。

大量的工厂和低收入人口聚集在关外,沙井、福永、横岗、石岩等地都布满了农民房和工厂宿舍,低收入群体扎堆,城建风貌和市区天差地别。

正是因为原关内和关外被人为切割开,缺乏自然过渡,所以深圳的人口密度并不是由南向北依次递减的,而是关内和关外都有人口高度密集的片区,呈点状分布。

近郊属于二环,再往北的远郊就是深圳的三环,包括福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、观澜、平湖、坪地、坑梓、坪山这一条远郊带状片区。

远郊区,要交通没交通,要产业没产业,要距离没距离,本来是姥姥不疼舅舅不爱的片区。

但因为深圳缺地,有两个远郊地块被政府拿了出来重新规划,注入了美好的远景和概念,也投入了不少资金建设,身价瞬间暴涨。

这两个叫沙井和光明的片区,在成为网红之前,被人记起的只有沙井生蚝和光明乳鸽。

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片区的运和命

近几年,深圳有的片区涨的快,有的片区涨的慢;有的楼盘涨的飞快,有的楼盘又纹丝不动。

楼盘的涨幅,决定于自身所处的片区。

人们最后发现,优质片区的劣等马,会比劣质片区的上等马跑的还要快,对于自认为选筹精准的投资客来说,选对盘而选错片区,痛失涨幅,是无奈又痛心的结果。

判断一个片区是否优质,并不是简单的看它的方位和交通,更取决于片区的运和命。

所谓的命,是这个片区先天所在的位置,是沿海还是内陆,是中心区还是远郊区,是多山还是多平原,这是片区先天的命,天生注定,无法移动,无法改变。

命不能变,运却是可以变的。

比如说罗湖,天生的好命,位于深圳最南端的中心区,又以平原为主,深圳最早期的优质资源一股脑放在了这里。

然而,风光了二十年后,罗湖的运势变了,更高端更优质的资源罗湖已经没有了承载空间,只能一路西移,到福田、到南山、到宝中。

反而,因为早年的规划和产业落后,罗湖的城建和产业不可逆转的低端化。

罗湖的命没有变,运却变了,所以罗湖在衰落。

再比如光明,先天命格实在不怎么样,位于深圳的西北远郊,与东莞相接,没有产业,缺乏人口。多年来深圳一直忙于西进东拓,根本无暇关注这一片区。

但是,到了后期,深圳可开发的地块已经寥寥无几,只有光明还拥有相对丰富的土地资源,保留了深圳最大的可连片开发区域,风水轮流转,属于光明的高光时刻来了。

2007年,光明新区成立,2018年,国务院批准设立深圳市光明区,关于光明新区的一系列高大上规划陆续出台,光明立刻红的发紫。

对光明来说,命未变,但运势变了。

多年来,很多人买房深信地段论,认为地段是不可转移的,地段决定一切,但却没想到命格虽然注定,运势却会改变。

反而是很多不看地段、不做分析瞎买的,却意外中了头彩。

近几年因为政策、规划和资源投入而运势很好的片区,包括前海、后海、深圳湾、宝中、红山、上塘、大运、碧海、沙井和光明。

这些片区之所以崛起,都有规律可循,绝大部分都有成片的土地可供规划和开发,又有大部分位于西部,少数位于中部和东部。

这些片区,正在运势上升的阶段,片区内的房价都在快速上涨,哪怕是一些又老又破的劣质房源,也跟着鸡犬升天。

而其他的非热点片区,哪怕是区位不错,比如罗湖、布吉,又或者是房子品质不错,比如龙岗,价格一样纹丝不动。

很多人考虑深圳房价的涨跌,都会考虑区位、热点、学位、品质等,大多却忽视了一个重要的因素,这就是我们讲的第三点:供应量。

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供应量的游戏

打开链家深圳各区的二手房供应地图,我们会发现,南山、福田、罗湖都在7000套左右,符合这三个中心城区的基础数据。

但是再看原关外,问题就大了,宝安5083套,龙华4256套,坪山747套,大鹏249套,加起来一共10335套。

但是一个龙岗区,就达到了15086套。

转化成饼状图大家感受一下:

全深圳九区一共47704套二手房,龙岗一区15086套,占比32%,接近三分之一。

龙岗本身产业薄弱,远离中心区,却供应了大量品质不错的次新房源,成为资金有限刚需的理想睡城。

从热力图看出,除了传统的南山、福田、罗湖三个就业中心区,密度最高的人口聚集区位于龙华和龙岗中心区。

这两个片区能提供的就业岗位有限,主要贡献睡城的价值,地铁4号线和3号线上下班高峰期都是挤爆专线。

因此,龙岗涨的慢,表面看是东部缺乏热点,距离市中心又太远,实际更隐性的原因是供应量太大。

把二手房供应地图再拉大,再细化,可以看到,二手房源主要集中在以下几个片区。

龙岗中心城、大运、宝荷片区,一共5014套。

布吉片区,一共6052套。

横岗片区,1273套。

单看这几个数字也许感受不大,对比一下其他几个相对热点片区的房源数量。

沙井131套

公明188套

碧海579套

上塘217套,红山652套

你应该就会明白,房价的涨、跌或横盘是复杂的合力导致,原因往往比你想象的更复杂。

比如布吉,不错的区位却万年不涨,有人归结于农民房太多,有人归结于交通肠梗阻,有人认为是罗湖衰落的影响,实际上巨大的供应量很可能才是那个关键点所在。

今天讲的三个点,一是深圳的环线概念,一是各片区的命格和运势,一是各片区供应量。

内容有点散,但归结为一个重心就是:房价的涨与跌,是极其复杂的合力因素,普通人所掌握的信息和技能,是远远不够的。

越了解市场,越敬畏市场,与诸位共勉。